Le Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire (BRS) : Une solution innovante pour l’accès à la propriété

Dans un contexte où l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile pour les ménages modestes, le Bail Réel Solidaire (BRS) se présente comme une réponse efficace et innovante. Ce dispositif, encore méconnu du grand public, permet d’acquérir un logement à prix réduit tout en bénéficiant d’une sécurité juridique et financière. Découvrez comment fonctionne le BRS, ses avantages, ses critères d’éligibilité et son impact sur le marché immobilier.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un mécanisme mis en place par l’État français pour faciliter l’accès à la propriété des ménages à revenus modestes. Il repose sur un principe simple mais révolutionnaire : la dissociation de la propriété du foncier et du bâti. Concrètement, l’acquéreur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Ce dernier reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS).

Cette séparation permet de réduire significativement le coût d’achat, rendant ainsi la propriété accessible à des ménages qui, autrement, n’auraient pas les moyens de se lancer dans un projet immobilier classique.

Un dispositif encadré par la loi ALUR

Le BRS est encadré par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) de 2014, qui a introduit le concept d’organismes de foncier solidaire. Ces OFS sont des structures à but non lucratif chargées de gérer les terrains et de garantir le respect des conditions d’utilisation des logements vendus en BRS.

Comment fonctionne le BRS ?

Le fonctionnement du BRS repose sur un contrat spécifique signé entre l’acquéreur et l’OFS. Voici les principales étapes et caractéristiques :

Acquisition du logement

L’acquéreur achète uniquement le logement à un prix fixé en fonction de critères sociaux et géographiques. Le prix est généralement inférieur de 20 à 50 % par rapport au marché immobilier classique.

Location du terrain

Le terrain reste la propriété de l’OFS. L’acquéreur paie une redevance mensuelle modique pour son utilisation, généralement comprise entre 1 et 3 euros par mètre carré.

Revente encadrée

En cas de revente, le prix du logement est plafonné pour maintenir son caractère abordable. Ce mécanisme garantit que le logement reste accessible aux futurs acquéreurs modestes.

Durée et renouvellement

Le BRS est signé pour une durée maximale de 99 ans, avec possibilité de renouvellement. Ce bail longue durée assure une stabilité et une sécurité pour les propriétaires.

Quels sont les avantages du Bail Réel Solidaire ?

Le BRS présente de nombreux avantages pour les ménages, les collectivités locales et le marché immobilier en général. Voici les principaux points forts de ce dispositif :

Un prix d’achat réduit

Grâce à la dissociation foncier/bâti, le prix d’achat d’un logement en BRS est nettement inférieur à celui du marché classique. Cela permet aux ménages modestes de devenir propriétaires sans s’endetter excessivement.

Un accès facilité au crédit immobilier

Les banques reconnaissent le BRS comme un dispositif sûr et encadré. Les acquéreurs peuvent bénéficier de prêts avantageux, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Une fiscalité avantageuse

Les logements en BRS sont exonérés de taxe foncière pendant 15 ans, ce qui représente une économie significative pour les propriétaires.

Une lutte contre la spéculation immobilière

En encadrant les prix de revente, le BRS prévient la flambée des prix dans les zones tendues et garantit la pérennité du logement abordable.

Un outil de mixité sociale

Le BRS favorise la mixité sociale en permettant à des ménages aux revenus modestes de s’installer dans des zones attractives, souvent réservées aux ménages aisés.

Qui peut bénéficier du Bail Réel Solidaire ?

Le BRS s’adresse aux ménages qui remplissent des critères de ressources définis au niveau national. Ces plafonds de revenus varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Voici un aperçu des conditions d’éligibilité :

Plafonds de ressources (2024)

Ces plafonds sont ajustés chaque année pour tenir compte de l’évolution des revenus et du marché immobilier.

Autres conditions

• L’acquéreur doit utiliser le logement comme résidence principale.
• Il doit s’engager à respecter les termes du bail et à informer l’OFS en cas de revente.

Dans quelles zones est-il possible de signer un Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif qui vise principalement les zones où le marché immobilier est tendu, c’est-à-dire celles où les prix des logements sont élevés par rapport aux revenus des ménages. Ces zones sont définies par l’État en fonction de critères socio-économiques et démographiques.

Les zones concernées : A, B et C

Les zones d’application du BRS correspondent aux classifications utilisées pour d’autres dispositifs immobiliers, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Voici un aperçu :

• Zone A : Regroupe les grandes agglomérations où la demande de logements dépasse largement l’offre, comme Paris, Lyon, Marseille, Nice, ou encore les zones frontalières avec la Suisse.
• Zone B1 : Comprend les villes de taille moyenne où le marché reste tendu, telles que Bordeaux, Toulouse, Rennes, et Nantes.
• Zone B2 et C : Zones moins denses mais où le dispositif peut être utilisé pour maintenir l’accessibilité au logement, notamment dans des zones rurales ou des petites communes attractives.

Déploiement du BRS par les collectivités locales

Le BRS est principalement développé dans les régions où les collectivités locales ont établi des Organismes de Foncier Solidaire (OFS). Ces OFS travaillent en partenariat avec des promoteurs immobiliers pour proposer des logements en BRS dans des zones identifiées comme prioritaires.

Certaines villes et métropoles pionnières dans l’usage du BRS incluent :

• Île-de-France : Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, etc.
• Provence-Alpes-Côte d’Azur : Marseille, Nice, Toulon.
• Nouvelle-Aquitaine : Bordeaux, La Rochelle, Bayonne.
• Occitanie : Montpellier, Toulouse.
• Auvergne-Rhône-Alpes : Lyon, Grenoble, Annecy.

Ces régions ont commencé à développer activement des projets en BRS pour répondre à la demande croissante de logements abordables.

Comment savoir si le BRS est disponible dans votre région ?

Pour savoir si un logement en BRS est accessible dans votre zone, vous pouvez :

• Consulter les OFS locaux : Ils listent les programmes en cours dans les régions concernées.
• Se renseigner auprès des promoteurs immobiliers : Certains promoteurs spécialisés collaborent directement avec des OFS pour proposer des logements en BRS.
• Vérifier auprès de votre mairie : Les collectivités locales, en tant que partenaires des OFS, peuvent vous informer sur les projets disponibles.

Une extension progressive sur tout le territoire

Bien que le BRS soit encore concentré dans les zones tendues, son application est en pleine expansion. De plus en plus de villes et collectivités locales adoptent ce modèle pour répondre à leurs besoins en logements abordables. Il est donc possible que de nouveaux programmes voient le jour dans des zones moins densément peuplées mais stratégiques.

Comment acquérir un logement en BRS ?

Étape 1 : Renseignez-vous sur les projets en cours

Les OFS travaillent en partenariat avec les collectivités locales et les promoteurs pour développer des programmes de logements en BRS. Vous pouvez consulter les sites internet des OFS ou des promoteurs immobiliers pour connaître les opportunités près de chez vous.

Étape 2 : Vérifiez votre éligibilité

Assurez-vous de respecter les critères de ressources et les conditions spécifiques au BRS. Vous devrez fournir des justificatifs lors de votre demande.

Étape 3 : Préparez votre dossier de financement

Contactez votre banque ou un courtier pour obtenir un prêt immobilier adapté. Le PTZ peut être un atout pour financer votre projet.

Étape 4 : Signez le contrat de BRS

Une fois votre demande acceptée, vous signerez un contrat avec l’OFS précisant les conditions d’achat, d’utilisation et de revente du logement.

FAQ sur le Bail Réel Solidaire (BRS)

Qui peut bénéficier du Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Le BRS est destiné aux ménages ayant des revenus modestes et qui respectent les plafonds de ressources fixés au niveau national. Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique (A, B, ou C). Par exemple, pour un foyer de deux personnes en zone A, le revenu maximum est de 48 000 € par an. Le logement doit être utilisé comme résidence principale.

Quels types de logements sont disponibles avec le BRS ?

Le BRS concerne principalement les logements neufs (appartements ou maisons), mais il peut aussi s’appliquer à des logements anciens sous certaines conditions. Ces logements sont généralement situés dans des zones où le marché immobilier est tendu, pour offrir une alternative abordable aux ménages. Les logements en BRS répondent aux normes actuelles en matière de qualité et de performance énergétique.

Que se passe-t-il en cas de revente du logement ?

En cas de revente, le prix du logement est plafonné afin de maintenir son caractère abordable. Le futur acquéreur devra lui aussi respecter les conditions de ressources fixées par le BRS. Ce mécanisme garantit que le logement reste accessible à des ménages modestes, tout en permettant au vendeur de récupérer une partie de la plus-value éventuelle.

Le BRS est-il compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ?

Oui, les logements en BRS sont éligibles au Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce qui constitue une aide supplémentaire pour financer l’achat. En plus, certaines banques proposent des conditions avantageuses pour les emprunts liés au BRS, car il s’agit d’un dispositif sûr et encadré par la loi.

Quels sont les avantages fiscaux pour un propriétaire en BRS ?

Les logements achetés en BRS bénéficient d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, ce qui représente une économie substantielle pour les propriétaires. De plus, la redevance mensuelle pour l’usage du terrain est modique (environ 1 à 3 euros par mètre carré).

Le BRS, une solution d’avenir pour un immobilier plus inclusif

Le Bail Réel Solidaire est bien plus qu’un simple dispositif d’accès à la propriété. Il incarne une nouvelle vision de l’immobilier, basée sur la solidarité, la durabilité et l’équité. En facilitant l’accès au logement pour les ménages modestes, le BRS contribue à réduire les inégalités sociales et à renforcer la mixité dans les territoires.

Pour les collectivités locales, les promoteurs et les acquéreurs, le BRS est une opportunité unique de participer à la construction d’un avenir immobilier plus juste et inclusif. Si vous souhaitez en savoir plus ou participer à un projet en BRS, contactez un organisme de foncier solidaire ou un promoteur immobilier partenaire.

>> Vous pouvez également consulter tous les articles liés au Bail Réel Solidaure (BRS) sur notre FAQ.